房地产类改发案件裁判要点
上海二中院“改发案件类案裁判要点”是对特定类型改发案件中常见问题及裁判规则的归纳提炼。裁判要点以上海二中院审委会通报的形式呈现，并下发辖区法院，以促进类案同判和适法统一。本期刊发的“房地产类改发案件裁判要点”，由民事审判庭丁康威审判团队和余艺审判团队整理而成，对逾期支付工程价款利息的起算点认定、承租人提前弃租后出租人减损措施的认定、存在部分违法建筑的房屋租赁合同解除后果等问题做出梳理和回应。
问题之一：在挂靠人与发包人之间形成事实上的建设工程施工合同关系的情况下，挂靠人起诉要求发包人支付工程价款，应否支持？
裁判观点没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与发包人签订建设工程施工合同，在发包人知道或应当知道系借用资质的实际施工人进行施工的情况下，发包人与借用资质的实际施工人之间形成事实上的建设工程施工合同关系，且该合同关系因实际施工人缺乏资质违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《民法典》第七百九十三条规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。在借用资质的实际施工人与发包人之间形成事实上的建设工程施工合同关系且建设工程经验收合格的情况下，借用资质的实际施工人有权请求发包人参照合同关于工程价款的约定折价补偿。
问题之二：建设工程施工合同中约定，发包人应当在双方完成工程结算后一定期限内支付除质量保证金外的全部工程价款。而在实际履行过程中，双方未能在工程通过竣工验收后的合理期限内完成工程结算，承包人起诉要求发包人赔偿逾期支付工程价款之利息，利息的起算时间应当如何认定？
裁判观点《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十七条规定，利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。上述司法解释规定旨在避免因发包人拖延结算而损害承包人的期限利益。基于这一裁判导向，法院确定建设工程价款利息起算时间时，一方面应当充分尊重当事人的真实意思表示，另一方面也应当对发包人无正当理由拒绝结算或拖延结算的行为予以否定性评价。如果建设工程施工合同中约定发包人应当在双方完成工程结算后一定期限内支付除质量保证金外的全部工程价款，则可参考建设工程的行业惯例，以承包人提供完整的竣工结算资料的时间为基准，确定双方完成工程结算的合理期限，进一步依据合同约定的付款期限确定应付工程价款时间，并从应付工程价款之日开始计算利息。双方完成工程结算的合理期限可参考财政部、建设部印发的《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号）第十四条关于发包人结算审查期限的规定确定，即工程竣工结算报告金额在500万元以下的，发包人的审查时间为从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起20天；在500万元至2000万元之间的，发包人的审查时间为从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起30天；在2000万元至5000万元之间的，发包人的审查时间为从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起45天；在5000万元以上的，发包人的审查时间从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起60天。
问题之三：房屋租赁合同的履行过程中，承租人提出不再继续履行合同并实际完成清场，出租人拒绝解除合同并怠于收回房屋。双方均未及时提起诉讼。长时间后，出租人才起诉至法院要求解除合同，或要求继续履行合同而承租人主张终止合同的，承租人支付租金或占有使用费的截止时间应当如何认定？
裁判观点首先，《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此，在承租人提前弃租的情况下，出租人作为守约方负有相应的减损义务。
其次，根据前述规定，适用减损规则的前提仅是违约方的行为导致损害发生，并不要求合同解除或者终止。换言之，在房屋租赁合同存续期间，只要承租人欠付租金已经达到根本违约的程度，出租人即可采取减损措施，并不以原房屋租赁合同解除或者终止为前提条件。
最后，减损措施的主要类型有停止履行、替代安排、变更合同等。在承租人未经出租人同意提前弃租的场合，出租人可以采用的减损措施一般为停止履行（即收回房屋）和替代安排（即另行出租）。出租人是否负有减损义务，应当从主客观两个方面进行综合判断：主观上，出租人应当为“非善意”，即知晓承租人提前弃租并搬离房屋的事实；客观上，收回房屋并另行出租应当具备“可行性”。如果承租人已经向出租人表示不再继续履行合同，则符合主观方面要件；如果承租人已经实际完成清场，出租人收回房屋不存在障碍，则符合客观方面要件。此时，应当认定出租人负有减损义务，即出租人应当在合理期限内收回房屋，合理期限之后的租金损失则由出租人自行承担。
另需强调的是，法官审理此类案件时，如果发现房屋租赁合同已经丧失履行基础，而出租人尚未收回房屋的，则应当及时向当事人释明，要求当事人搁置争议并尽快办理房屋交接手续。
问题之四：出租人交付的租赁房屋中存在部分违法建筑，房屋租赁合同解除的后果应当如何处理？
裁判观点实践中，存在出租人交付的租赁房屋中部分为合法建筑、部分为违法建筑的情形，具体表现为产证载明的建筑面积小于实际租赁面积。此时，应当结合违法建筑在租赁房屋中是否相对独立和具体面积占比等因素判断房屋租赁合同的效力。如果违法建筑占比较小且与合法建筑相对独立，则一般可认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同中关于合法建筑的部分有效、关于违法建筑的部分无效。在一方当事人主张解除合同的情况下，应当对房屋租赁合同中的有效部分和无效部分进行区分处理：对于有效部分，解除权人可以请求违约方承担违约责任；对于无效部分，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。
问题之五：房屋租赁合同签订后，承租人之关联公司或关联人承诺就承租人的违约行为承担连带保证责任。后因承租人逾期返还房屋，出租人起诉要求承租人承担违约责任，并要求保证人承担连带保证责任，则保证人的保证责任应当如何认定？
裁判观点关于保证期间的审查《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十四条规定，人民法院在审理保证合同纠纷案件时，应当将保证期间是否届满、债权人是否在保证期间内依法行使权利等事实作为案件基本事实予以查明。保证期间届满后债权人的实体权利消灭，对当事人权利义务的影响甚大，故法院对保证期间的审查不采取类似诉讼时效的当事人抗辩主义，而应当主动查明与保证期间有关的基本事实。
关于保证期间的计算。根据《民法典》第六百九十二条规定，保证期间自主债务履行期限届满之日起算。然，违约责任不存在履行期限届满的问题，考虑到保证期间的立法目的在于敦促债权人尽快行使权利，如果以债权人起诉要求债务人和保证人承担违约责任的时间作为保证期间的起算时间，将导致保证责任长期处于不确定状态，不符合立法目的。因此，保证期间应当自违约责任产生之日起计算。
问题之六：房屋租赁合同签订后，承租人之关联公司或关联人承诺就承租人在房屋租赁合同项下的租金支付义务承担连带保证责任。后因承租人逾期支付租金，出租人起诉要求承租人承担违约责任，并要求保证人承担连带保证责任。出租人起诉时保证期间尚未届满，但因保证人下落不明，法院依法适用公告送达，公告期限届满之日已超出保证期间，能否认定出租人在保证期间内请求保证人承担保证责任？
裁判观点首先，无论是此前的担保法还是现在的民法典，仅要求债权人在保证期间届满前请求保证人承担保证责任，但并未限定请求的具体方式。
其次，最高人民法院曾在对《关于担保期间债权人向保证人主张权利的方式及程序问题的请求》的答复中明确指出，债权人向保证人主张权利的方式包括“提起诉讼”。
最后，法律设置保证期间的制度目标是督促债权人及时向保证人主张权利，对债权人主张权利的方式作出过于严苛的限定将有失公平，在保证人已下落不明的情况下，债权人已无法通过自行向保证人发送通知的方式主张权利，而在债权人对保证人提起诉讼的情况下，如果将公告送达的时间计入保证期间，对债权人而言显然过于严苛，却同时为保证人逃避保证责任打开方便之门，有违制度初衷。
因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十一条第二款不应当作扩大解释，即不应当理解为只有诉状副本送达保证人才能认定为债权人已经依法向保证人主张权利。换言之，债权人在保证期间届满前对连带责任保证人提起诉讼，一般应当认定为债权人在保证期间届满前请求保证人承担保证责任，除非债权人起诉后又自行撤诉且诉状副本未曾送达保证人。
问题之七：房屋租赁合同签订后，承租人长期存在拖欠租金以及不足额支付租金的情形，出租人起诉要求解除房屋租赁合同，并要求承租人补足租赁期限内欠付的全部租金，诉讼时效期间应当如何计算？
裁判观点首先，关于诉讼时效的援引。《民法典》第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。因此，诉讼时效的援引应当以承租人提出相应抗辩为前提。
其次，关于租金的诉讼时效。房屋租赁合同约定按期给付的租金，其性质属于定期履行债务。定期履行债务是当事人约定在履行过程中重复出现、按照固定的周期给付的债务，各期债务在履行期限届满后均为独立债务，诉讼时效期间应当自每一期履行期限届满之日起分别起算。定期履行债务不同于分期履行债务，不应当适用《民法典》第一百八十九条关于分期履行债务的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算的规定。
最后，关于已付租金的清偿抵充顺序。根据《民法典》第五百六十条规定，如果承租人支付租金时指定对应租期，则应当用于清偿抵充当期租金；如果承租人支付租金时并未指定对应租期，则应当按照债务到期的先后顺序抵充。需注意的是，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，承租人作出部分履行行为的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的“义务人同意履行义务”的情形，进而发生诉讼时效中断的效果。因此，如果承租人支付租金时指定对应租期，而该期租金债务的诉讼时效尚未届满，则在清偿抵充当期部分租金的同时，还将引发当期租金债务诉讼时效的中断。
问题之八：房屋租赁合同纠纷案件中，法院审理后认为原告起诉时所列的被告并非真实的房屋租赁合同关系主体，应当如何处理？
裁判观点根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条，起诉应当有明确的被告。原告起诉时提供被告的身份信息，法院亦能够核实确认被告身份的，应当认为原告的起诉符合法定的起诉条件。即使法院审理后认为原告起诉时所列的被告并非真实的房屋租赁合同关系主体，也不应当径行裁定驳回起诉。出于纠纷一次性解决的考量，此时宜向原告释明并要求其明确是否追加共同被告，如果原告明确不追加被告，则应当判决驳回原告基于房屋租赁合同关系提出的诉讼请求。
文字 | 沈宸 陈雅葳
版面编辑 | 周彦雨